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Grundsätzliches & Interessantes

1. Immobilienverkauf – Schritt für Schritt!

Am Anfang steht immer die Entscheidung. Ist die einmal gefallen, kann es oft nicht schnell genug gehen. Kaum einem Privatverkäufer ist klar, welche Hürden, gesetzliche Vorgaben und umfangreiche Aufgaben auf ihn zukommen. Wir bringen Ordnung in das Vorhaben und sortieren alle Puzzleteile für Sie. Nach der persönlichen Begehung vor Ort erhalten Sie eine aussagekräftige Immobilienbewertung, zugeschnitten auf die Individualität Ihrer Immobilie. Wir überprüfen mit Ihnen, welche Unterlagen vorliegen und besorgen alle noch ausstehenden Dokumente. Fehlt z.B. der gesetzlich vorgeschrieben Energieausweis oder eine zulässige Wohnflächenberechnung, kümmern wir uns um die zeitnahe Erstellung.

Vereinbaren Sie am besten gleich einen unverbindlichen Beratungstermin.

 

2. Welche Unterlagen – was wird benötigt und was fehlt?

Einige Dokumente werden mehrfach benötigt: für die Wertermittlung, das Exposé, die Käuferbank für Finanzierungsanfragen, zur Erstellung eines notariellen Kaufvertragsentwurfs:

  1. Energieausweis
  2. Grundrisse
  3. Wohn-/Nutzflächenberechnung
  4. Lageplan/Flurkarte
  5. Gebäudeversicherung
  6. Grundsteuerbescheid
  7. Grundbuchauszug
  8. Löschungsbewilligung/Löschungsbrief für noch eingetragene Grundschulden, wenn das Darlehen bereits abbezahlt wurde

 

Weitere Faktoren, die zusätzliche Unterlagen erforderlich machen:

Haus

  1. Baupläne/Baubeschreibung
  2. Kubaturberechnung (Volumen des Bauobjekts)

Wohnung

  1. Teilungserklärung
  2. Wirtschaftsplan
  3. Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnungen – jeweils von den letzten 3 Jahren
  4. Aufteilungspläne (Kellerräume/Garagen…)

Nachlassimmobilien

  1. Erbschein
  2. Testament

Vermietete Immobilien

  1. Mietverträge

Richtig – das sind einige Anlaufstellen und ein immenser Zeitaufwand: das Grundbuchamt, der Notar, das Amtsgericht, die Bank über die die Immobilie finanziert wurde, die Hausverwaltung, und das Bau(rechts)amt. Allerdings -je umfangreicher die Informationen rund um die Historie der Immobilie vorliegen, desto präziser und zielgerichteter kann das Angebot am Markt platziert werden. Keine Sorge – wir machen das für Sie. Von A bis Z!

3. Geht es auch OHNE Energieausweis?

Nein – bis auf wenige Ausnahmen besteht beim Verkauf einer Immobilie eine Energieausweispflicht.

  1. Bereits in kommerziellen Immobilienanzeigen für den Verkauf müssen bestimmte Kenndaten des Energieausweises aufgeführt werden.
  2. Kaufinteressenten haben das Recht, spätestens in der Besichtigung einer Immobilie einen gültigen Energieausweis einzusehen.
  3. Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Abhängig vom Baualter und der Anzahl der Wohneinheiten einer Immobilie wird die erforderliche Ausweisart vorgeschrieben.
  4. Ausnahmen gibt es dennoch: Kirchen, Baudenkmäler bzw. denkmalgeschützte Immobilien, sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50m² sind von der Ausweispflicht befreit.
  5. Verstöße gegen die gesetzlichen Vorschriften der Energiesparverordnung (EnEV 2014) können sehr teuer werden. Abmahnungen mit saftigen Bußgeldern von bis zu 15.000€ drohen.

Wo lässt man nun den Ausweis erstellen und was kostet das? Lassen Sie das ruhig uns für Sie machen! Alles was wir dazu benötigen sind ein paar Angaben von Ihnen. Um alles Weitere kümmern wir uns.

4. Ist mein Wunschpreis erzielbar?

Als Immobilienprofis kennen wir den Markt und haben stets ein Auge auf alle Entwicklungen und Veränderungen. Jede Immobilie ist einzigartig. Selbst zwei baugleiche Häuser können aufgrund der Ausstattung unterschiedliche Preise erzielen. Die Höhe des Verkaufspreises kann nicht pauschal „geschätzt“ werden. Viele Kriterien können das Ergebnis beeinflussen. Neben der Lage zählen z.B. der Immobilientyp (Erdgeschoss mit Garten oder Penthouse mit Aussicht), die Bauart (Fertighaus oder Massivbau).

Ein Privatanbieter orientiert sich oft ausschließlich an dem Ergebnis eines Bewertungsprogramms. Vorsicht! Der Kaufpreis entscheidet maßgeblich über den Verkaufserfolg. Zu hohe Preise führen zum „ausbrennen“ – die Immobilie wird nicht mehr angefragt. Zu niedrige Preise führen zu Verlust und sind kaum noch korrigierbar.

Nutzen Sie unsere Erfahrung: Der beste Weg zum höchstmöglichen Verkaufserfolg ist die Kombination aus Praxiswissen, Marktkenntnis und Berechnung.

Am besten Sie vereinbaren gleich einen unverbindlichen Termin mit uns.

5. Ein Exposé kann doch jeder erstellen

Hand aufs Herz – mit wie vielen Kaufinteressenten für Immobilien hatten Sie schon zu tun? Ein Exposé muss neben den faktischen Informationen zum Objekt, wie z.B. Baujahr Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung, Modernisierungen, genau den passenden Käuferkreis ansprechen. Das Exposé ist das Schaufenster, das Geschmack macht und den Kunden zum Eintreten verlockt! Ein wirklich professionelles Exposé ist der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Mit unserem Wissen und dem geschulten Blick für die richtigen Details sorgen wir für den perfekten Auftritt!

6. Kaufinteressent, potenzieller Käufer und Besichtigungstouristen

Wenn das Exposé erstellt und die Anzeige veröffentlicht ist, beginnt der spannende Teil. Wer interessiert sich und wen lädt man zur Besichtigung ein? Der Verkauf einer Immobilie ist keine Glückssache. Bereits aus dem ersten Telefonat kann ein Verkaufsprofi die Ernsthaftigkeit erkennen. Oftmals entscheiden kleine Bemerkungen über Kauf oder Ablehnung. Ist das echte Kaufinteresse spürbar und die Finanzierungsmöglichkeit gegeben, sollte intensiv und strukturiert beraten werden. Sowohl Käufer- als auch Verkäuferwünsche müssen ernst genommen und auf einen gemeinsamen Nenner gebracht werden. Wir können das! Mit über 25 Jahren Verkaufserfahrung haben wir das richtige Gespür, um innerhalb kürzester Zeit Kaufwünsche zu erfassen, Verhandlungen zum Ziel zu führen und mit der notwendigen Objektivität zu einem erfolgreichen Abschluss zu gelangen.

7. Käufer gefunden! – wann geht es zum Notar?

Verhandlungsgeschick für das Zusammenführen der Wunschvorstellungen aller beteiligten Parteien ist zwingend notwendig um aus anfänglichem Kaufinteresse den späteren Käufer zu generieren. Nicht jeder wird mit dem „Verkäufer-Gen“ geboren. Überlassen Sie diesen wichtigen Part Ihrem Immobilien-Profi. Bis heute konnten wir jede Abwicklung erfolgreich zur Beurkundung führen!

 

Im nächsten Schritt erfolgt die Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages. Je eindeutiger und präziser alle Fragen vorab geklärt wurden, desto reibungsloser kann die Beurkundung stattfinden. Denn erst wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde gilt Ihre Immobilie als verkauft. Mit absoluter Konzentration begleiten wir diesen Prozess, helfen bei Finanzierungsfragen, besorgen alle benötigten Unterlagen und werden nicht müde, jede noch so kleine Frage zu beantworten. Dabei legen wir höchsten Wert auf bestmögliche Sicherheit für alle Beteiligten. Nur so können teure Rückabwicklungen und geplatzte Notartermine, wie das leider häufig im Privatverkauf passiert, vermieden werden.

 

8. Kaufnebenkosten und deren Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer.

Wurde der Verkauf mit der Unterschrift aller Parteien beim Notar besiegelt, müssen noch einige Schritte erfolgen, damit der Kaufpreis bezahlt und die Immobilie an ihren neuen Besitzer übergeben werden kann. Bestehende Grundschulden der Verkäufer müssen zur Löschung gebracht werden und der Käufer muss die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlen, sodass der Notar die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung für den Käufer ins Grundbuch eintragen lassen kann. Ja nach Individuell festgelegten Zahlungsvoraussetzungen müssen eventuell noch Reparaturarbeiten durchgeführt oder die Immobilie geräumt werden, bevor der Käufer durch die Anweisung des Notars zur Zahlung aufgefordert werden kann. Genau wie Ihr beauftragter Makler wird auch der Notar seine in Anspruch genommene Dienstleistung in Rechnung stellen. Dem Verkäufer werden dabei die Kosten für die Löschung von Eintragungen zu seinen Lasten eingetragenen Grundschulden oder sonstigen Rechten berechnet, der Käufer trägt üblicherweise die übrigen Notarkosten. Die Maklerprovision ist nach erfolgtem Abschluss beim Notar verdient und fällig. Ebenso wie die Notarkosten richtet sich die Höhe nach dem erzielten Kaufpreis.

9. Maklerprovision: neues Gesetz ab 23. 12. 2020

Am 14. Mai 2020 hat der Bundestag dem Gesetzentwurf der Bundesregierung zugestimmt, wonach der vom Käufer zu zahlende Kostenanteil zukünftig nur noch maximal 50 Prozent der gesamten Maklerprovision betragen darf. Die bisher in einigen Bundesländern praktizierte Regelung, dass der Käufer den gesamten Maklerlohn zu tragen hat, wird somit beendet. Ab dem 23. 12. 2020 gilt: wer einen Makler beauftragt - in der Regel ist das der Verkäufer - muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Beauftragen beide Parteien den Makler, werden die Kosten halbiert. Künftig gilt eine Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann zum Beispiel eine E-Mail. Neben der neuen Regelung für die Aufteilung der Maklerkosten für die Vermittlung und den Kaufvertragsabschluss von Wohnungen und Einfamilienhäusern (inkl. Einliegerwohnungen), soll der Käufer außerdem erst dann zur Zahlung der Kosten verpflichtet sein, wenn vom Verkäufer nachgewiesen wurde, dass er seine anteiligen Kosten bezahlt hat.

Wir bei Olmesdahl-Immobilien gehen diesen Weg aus Überzeugung schon heute. Sowohl unsere Verkäufer, als auch unsere Käufer können sich in jeder Phase des Immobilienverkaufs/-erwerbs unserer uneingeschränkten Aufmerksamkeit und unserem „Rundum-Sorglos-Service“ sicher sein. Die jeweils hälftige Verteilung der anfallenden Maklerprovision, die sich immer aus dem tatsächlichen Kaufpreis berechnet, erscheint uns dabei ganz klar richtig und gerecht.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie unter folgendem Link:

https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916